关注：日本地震将对中国楼市产生五大影响

2011年3月11日14点46分左右，日本宫城县北部发生里氏9.0级特大地震，这是日本140年 严重的一次地震，地震已经造成严重的人员伤亡及经济损失。不仅如此，日本地震还将对国际尤其是亚太地区的经济尤其是房地产市场产生诸多不利影响。那么，日本地震对于中国房地产市场将产生什么影响呢？

，处在地震带及附近区域房价将持续下跌。日本房屋与城市发展部对1995年阪神大地震后奈良县的购房消费者进行了详细研究，震后购房意愿由震前的50.4%迅速下降为14.5%，降幅高达71.23%，而对公屋与私人商品房的租赁需求大幅上扬，其中公屋租赁需求由震前的46.1%上升为79.1%，私人商品房租赁需求由震前的2.6%上升为5.6%。

中国位于 两大地震带——环太平洋地震带与欧亚地震带之间，受太平洋板块、印度板块和菲律宾海板块的挤压，地震断裂带十分发育。中国地震主要分布在五个区域：台湾地区、西南地区、西北地区、华北地区、东南沿海地区和23条地震带上。

因为地震对于房屋的破坏性是巨大的，加之，地震所造成的房屋损毁不在保险范围。受日本地震影响，中国处在地震带及附近区域的民众的购房意愿将和日本民众一样大幅降低，选择租房生活的民众将大幅增加。这样，在需求锐减的情况下，这些区域的房价将在很长一段时间持续下跌。

其次，高层住宅将不再受追捧，将出现销售难度加大，价格下跌的局面。由于视野开阔、观景方便、空气较好、防盗安全性好等原因，很多人愿意买高层住宅。而据日本房屋与城市发展部调查显示，地震前倾向购买高层与超高层集合住宅的消费者数量，在地震后下降了93.9%，仅占购房人群6.1%比例的购房消费者倾向选择高层与超高层集合住宅，大大低于地震前16.9%的比例。

 事实上，地震对于高层住宅的破坏 为严重，也 容易造成人员伤亡，故此，受日本地震影响，中国房地产市场的高层住宅的销售难度将大幅加大，价格将出现下跌，处在地震带及附近区域高层住宅价格降出现大跌。

第三，建有核电站的城市房价将持续下跌，20公里范围内的房价将大跌。3月15日，日本福岛 核电站三天内多次发生氢气爆炸，日本与美国专家认为，日本核电站将被迫一再以释放辐射气体的方式减压，使得辐射尘向外飘散的时间可能从数周直到一年。

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目前对人类产生较大影响的核事故有：美国三里岛核事故被定为5级，当时由于制冷系统出现故障，导致大量放射性物质泄漏，至少15万居民被迫撤离；而切尔诺贝利核事故被定为 7级。当时核电站4号反应堆发生爆炸，导致8吨放射性物质泄漏，直接污染核电站周围6万多平方公里土地，320多万人受到辐射。

日本地震所引发的核威胁正令越来越多的人恐慌，受此影响，中国建有核电站的城市房价将持续下跌，20公里范围内的房价将大跌。

第四，建筑及住宅的设计将更加注重防震、抗震元素。1949年以来，100多次破坏性地震袭击了中国22个省(自治区、直辖市)，其中涉及东部地区14个省份，造成27万余人丧生，占各类灾害死亡人数的54%，地震成灾面积达30多万平方公里，房屋倒塌达700万间。

而导致房屋倒塌数量巨大的直接原因是建筑的防震与抗震性不强，以及住宅户型的设计不紧凑。在众多的地震惨剧事实面前，尤其是受日本地震影响，建筑及住宅的设计将更加注重防震、抗震元素。或许在不久的将来，砖混结构将被禁止在住宅建设中采用。

第五，民众对于社区公共避难场所的配置需求将越来越强烈，政府不排除出台强令开发商配建公共避难所的可能。在日本， 城市各处都有大量避难所的配置。在整个仙台市就分布着约300个避难所，基本是当地的中小学学校及公园，因为 学校在建造时都经过严格的抗震处理，在强震时不会轻易坍塌。此外，每一个避难所常年都会配备4000到6000人可短期消耗的食品及饮用水，这些食品和水会定期更新。

在中国，北京有32个避难所，南京有30个避难所，2008年上海才建 个避难所。无论从避难所的数量还是规模，中国和日本都不可比。故此，受日本地震影响，中国民众对于社区公共避难所的配置需求将越来越强烈，政府不排除出台强令开发商配建公共避难所的可能。

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链接：

日本大地震会否震荡房地产 房价或因此下跌

日本大地震在给制造业造成沉重打击的同时，与居民息息相关的房地产 带来的影响更是巨大。据资料推算，此次地震海啸受灾 严重的是宫城县和福岛两县，两地大量建筑被地震和海啸破坏、摧毁，这为两地乃至整个日本的房地产市场蒙上一层浓厚的阴影。那么历次强震过后，会给当地的房地产 带来什么质的变化呢？房价会不会因强震而下跌呢？

纵观美国1994年的洛杉矶地震、日本1995年初的阪神大地震、中国台湾“921”大地震以及我国2008年发生的汶川大地震，我们可以得出一个结论，尽管历次震后各国政府都出台了支持灾后重建的相关的货币政策和财政政策，但由于强震后，对人们心理上的震撼过于强烈，所以这些积极的重建政策不能改变地震对房地产 行为造成的短期冲击波。

强震过后房地产市场必定一片萧条

日本1995年的阪神大地震造成经济损失高达1000亿美元，死亡人数6433人。据日本房屋与城市发展部对当地房地产 者进行了详细研究，震后人们 、购房意愿由震前的的50%迅速下降至14%，降幅高达71%，而对公屋和商品房的租赁需求大幅上扬，其中公屋租赁需求由震前的46%上升为79%，私人商品房租赁需求由震前的2.6%上升为5.6%。也就是说强震在短时间内使当地的房地产 陷入绝境，而当地房产租赁市场的火爆，会推升当地的房租价格。

不仅如此，高层建筑将面临销售价格回落(有价无市)、价格体系重建的挑战。阪神地震前 者倾向购买高层与超高层集合住宅的消费数量，在地震后下降了94%，仅占购房人群的6%比例的购房消费者仍倾向选择高层与超高层集合住宅，这大大低于地震前的17%的比例。所以可以肯定的是，此次日本的强震与海啸必定会使该国的房地产市场受到严重冲击。

强震会改变人们的居住习惯

据日本媒体的 新调查，地震前有71% 的消费者选择居住或 人口密度高的 城区。而地震过后，有89%的受访者更倾向选择城市近郊，人口密度低的地区生活，主要原因是因为消费者认为高密度的城市在地震中的安全性太低。

根据对阪神大地震的研究，震后开发商不仅要面对较长时间房地产市场萧条的困境，还就要面对高密度和高层住宅在震后无人购买的难题。地震过后即使是低密度住宅销售量也出现大幅骤减，而对于大量 建造高密度和高层住宅的开发商来说，因这类房产更是无法出售，现金流出现严重问题，开发商或苦苦支撑，或倒闭的也不在少数。

房产行业在强震过后恢复困难重重

无论是美国1994年的洛杉矶地震后经济恢复的中性偏紧的货币政策、日本阪神大地震后的宽松激进货币政策以及中国台湾“921”大地震经济转型偏松的货币政策，都没有对震后房地产 市场的恢复产生任何积极的影响。也就是说政府的灾后重建工作并不能抹去人们对房地产 的中短期内的恐惧。

一般而言，在地震过后，如果地震对城市经济未产生严重破坏，区域内居民的收入没发生重大变化的，震后房地产 市场恢复期要6个月。如果出现现在的9级强震和海啸，那么我估计该国受灾 严重的地区，房地产市场恢复期至少需要1-2年的时间，而在日本的其他地区房地产恢复期可能在6个月左右。总之，地震对该地房地产业的影响，从短、中、长期都是极大的！虽然在阪神大地震后，日本政策采取了积极的货币政策，房价也只跌去了2.6%，但是总体来说在震区的房地产市场会出现一种有价无市的萧条景象，而这段时间可能持续好几年。