http://esf.cd.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月26 日 网络
在房产升值的背后，有一个被房地产营销刻意忽略掉，而普通购房者并不了解的环节，那就是房屋折旧。
房产价值评估与寻常百姓的生活密切相关，无论是投资还是自住，自己房屋目前的实际价值永远是每一位业主最为关心的问题。特别是随着房产二、三级市场的日益繁荣，旧房估价作为房屋置换前期的重要环节，愈加受到广泛关注。专家提示，无论是升值因素，还是折旧因素，都是二手房评估中的重要组成部分，一个也少不了。
房屋折旧容易被人们所遗忘
目前在二手房交易中，人们普遍重视房屋的位置、使用性和价格，但是价格中一项很重要的因素却被人们所忽略了，那就是“房屋折旧率”。其实并非购房者真的不重视，而是市场将其隐藏了起来，迫使购房者忽略了这个问题。购买房屋无论是用来自住还是投资，其折旧率都是不可小觑的重要一环。在我们确定所购买二手房价格的时候，通常要考虑该房屋的折旧率。
房屋折旧是由于诸多因素带来的房屋价值上的损失形成的。折旧费是房屋折旧的货币体现，它是房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中，虽然原有的实物形态不变，但由于自然损耗、人为损耗及功能陈旧带来的损耗，使得它的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。
随着居住环境的改善，人们生活水平的提高，卖房买房已经成为众多置业者永恒的话题。即便是一套刚刚购买几个月的新房，在转手卖掉的同时也存在折旧的问题，无论是否居住，它都是以二手房身份出现的，因此，地段、房型、楼体类别、房屋年限、小区环境以及房屋内部的具体使用情况都会对该房屋的当前价值产生一定的影响，它们都属于影响房屋折旧率的重要因素，因此，评估时不应被遗忘。
忽视房屋折旧率会带来负面影响
由于目前二手房供求关系严重失衡，需求量远远大于供给量，有时往往一套房同时被几个购房者看中，使其价格不但不可能下降，反而向上抬升。此时，诸如“房屋折旧率”等一些评估房价的技术因素已经被忽略了。如果按照成熟的二手房市场条件进行评估的话，要评估一套二手房应该通过综合的技术手段来判断其真正价值，因此就免不了要考虑房屋折旧率问题。
事实上忽视房屋折旧率，对购买者而言显然不公平，大家都知道房屋都是有一定使用年限的，况且土地使用权也是有年限的，《物权法》出台前住宅土地使用权通常情况下最长只有70年。假如一套房已经居住了10年，那么后来者就只有60年的土地使用权，加上每年2%的折旧率，如果还按相当于新房的价格买入，甚至还增加了升值部分的差额，购房者显然很吃亏。另外，天津中原研究部高级投资分析师余洪涛指出，忽视二手房屋折旧率，对二手房市场规范发展也十分不利。不准确的房屋价值估算会造成所在区域甚至整个地区的房价出现偏移，不副实的房屋价格对一些统计数据也会造成很大的影响。因此，专家提醒广大消费者，购买二手房时最好坚持计算房屋折旧率。
房屋评估四点建议
一套二手房究竟能值多少钱？想换套大户型的房子，手头这间小房子还能卖多少钱？想知道自己住的房子到底值多少钱？……诸如此类问题，出现的频率越来越高。而要得出这些问题的答案，有一个步骤是必不可少且尤为重要的，那就是进行房产评估。专家对此提出四点建议：
建议一：到专门的房屋评估机构，并获得国家一级资质，有的还通过了ISO9001国际质量体系认证，他们有绝对的评估资质和信誉保障，但是在这些评估机构需要交纳大量的评估费用。
建议二：中介公司一般会有免费的评估的服务，但部分小中介会出现评估价和售出价存在几万元的差价，出现公正与公平方面的问题。
建议三：某些专业的房地产网站会有房源信息，可以通过比较挂牌的房屋价格估算出自己的房价，但同时也会出现信息不全面和滞后性，一些房屋出售了但还没及时更新。
建议四：无论是找谁来为自己的房子进行评估，都不要把折旧的概念抛之脑后。业主自己也能做评估
二手房估价也是一门学问，一般的二手房评估都需要专业机构的专业人员进行。专家提示，其实房屋评估有“捷径”可寻，如果业主掌握了其中的要领，自己便能轻松地将房产价格算出个大概，作为开价时的重要参考。
[锦江]
川师 龙舟路 莲桂路 成仁路 九眼桥 海椒市 红星路
牛市口 牛王庙 滨江路 盐市口 春熙路
[青羊] 府南新区 贝森 光华
杜甫草堂
浣花小区 金沙 草市街 顺城街 八宝街 天府广场 百花中心站
[金牛]
茶店子 黄忠 抚琴小区 花牌坊 沙湾会展 营门口
九里堤 荷花池 交大路 蜀汉路 李家沱 马鞍路
[武侯]
武侯祠大街 高升桥 双楠 磨子桥 跳伞塔 桐梓林 九眼桥 人民南路 航空路 火车南站 玉林
[成华] 新华公园 万年场 猛追湾 十里店 双桥子 建设路 八里小区 新鸿路
[高新] 芳草街 南延线 神仙树 肖家河 紫荆
[龙泉] 洪河镇
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[新都区] 大丰镇 新都主城区
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公平镇 温江
[崇州] [都江堰]
[新津县]
[大邑县]
[邛崃]
[蒲江]
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[青白江]
[金堂县]
[售价] 50以下
50-80 80-100 100-120 120-150 150-200 200-300 300以上
[户型] 一居 二居 三居 四居 五居 五居以上
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