http://esf.cd.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月14 日 张太凌 新京报
由于认为小区公用建筑面积数据不实,致使业主公摊面积过大,海淀区国兴家园两业主将北京市建委告上法院,要求撤销对开发商北京能源房地产开发有限责任公司的国兴家园4号楼房屋所有权初始登记行为。这起行政诉讼昨日上午在海淀法院开庭审理,市住建委否认登记行为存在问题。
- 焦点
1 公摊问题适用何规定?
“总共120平米的房子,公摊就占23%。”原告业主家属边先生连称不公。
诉状称,国兴家园的公摊面积是在未竣工情况下“计算”出的,物管用房被全部7幢(栋)住宅业主分摊,其中4号楼还要分摊与其根本不相连两楼的物管用房。【延伸阅读：普通商品房套内面积计价不影响公摊】
业主代理人在庭审时称,根据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》:“与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内”,以及“为多幢房屋服务的物业管理用房不应计入公用建筑”,市住建委不应同意能源公司上述文件及初始登记。
就此,市住建委及作为第三人参加讼诉的能源公司均表示,国兴家园1999年即已规划立项,而业主方所引用的规定2000年才发布,并不适用于审理此案。【延伸阅读：改善型需求助推北京西部楼市品质升级】
2 诉讼时效是否过期?
“行政诉讼应在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出。”市住建委代理人提出,两业主提起的行政诉讼已过时效,应予以驳回。
该代理人同时表示,房屋所有权初始登记对应的是建设方或开发商,业主个人并非初始登记的利害人,不应就初始登记提起行政诉讼。他同时强调市住建委办理初始登记的整个过程并无问题。
不过这位代理人承认,市住建委初始登记只是对开发商提供的材料进行形式上的审查,对实体内容不进行审查。“但这对业主没任何影响。”【延伸阅读：楼市再发危险信号 调控政策或年底出台】
就诉讼时效问题,业主代理人指出,公摊面积问题目前仍影响业主居住,是一种持续侵权,不应涉及诉讼时效。
业主代理人还表示,房地产主管部门行政行为应对业主权益有所保护,但市住建委对涉诉楼房的房屋所有权初始登记行为没做到这一点。
- 探访
四栋塔楼三层以下均商用
业主资料显示近半公摊面积不应由业主分摊
庭审后,记者前往位于首体南路的国兴家园探访。国兴家园由四栋塔楼及三幢板楼构成,其中塔楼一至三层均已对外出租,用作餐饮、洗浴和银行等,此外在一幢板楼的地下一层,设有乒乓球室等娱乐场所。
“多出的公摊面积主要集中在这些地方。”昨日,作为业主代理人出庭的李绥增说,底商的前庭、走廊等公共空间和地下室均被划为物管用房,被900余户业主分摊。
这位78岁的华北电力电计院退休建筑师目前也住在国兴家园,此前他以同样理由向海淀法院提起对市住建委及能源公司的行政诉讼,后因委托权限问题诉讼于上个月被驳回。
李绥增出示的一份资料显示,国兴家园公摊总面积为2.6万余平方米,不应由住宅分摊的面积就达1万多平方米,包括住宅商业公建、配套工程和公用施设等。
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