http://esf.cd.soufun.com搜房二手房网 2009 年9 月4 日 张伟 南方网
近期深圳楼市呈现出量缩价稳，市场处于有价无市的状态。
即便在最坏的情况下，未来楼市下跌的幅度也难以超过20%———出现上述情况的可能性极小。目前市场较大的可能是，在年底前继续缩量调整，等待信贷政策再次适度放宽。
8月一、二手住宅成交均明显减少，价格除一手受当月豪宅成交影响导致大幅上涨外，绝大部分普通住宅实际成交价格基本保持稳定。目前市场的缩量调整是本轮自年初上涨以来的首次调整，市场用了半年多的时间才恢复起来的信心短期内难以减弱，业主及发展商目前心态普遍仍较乐观，这有两方面的原因。
一是本轮上涨的幅度其实并不大，4月份以前的成交价格基本反映的是市场的合理价格，所代表的是大部分首次置业或自住需求能承受和接纳的价格，具有广泛的基本面支持。
5-8月的价格上涨则具有相当的弹性，此时的主力购买人群已转移到投资客及换房客，成交结构也逐渐偏向豪宅和大户型，所代表的需求也具有较高的弹性。与此同时信贷的支持也导致此阶段购买力凭空增加极多，导致价格快速上涨，如以4月份全市二手均价14000元/平方米为基准，截至到8月的17000元/平方米上涨幅度约为二成，一手受逐月供应结构影响导致同期涨幅过大有所失真，以4月均价11100为基础，至8月的18800，涨幅约为七成，如扣除8月由于豪宅成交拉动导致较大的月涨幅，实际同期可信的涨幅约为四成左右。
综合来看，4月以来深圳楼市实际价格涨幅约在二到四成左右，相对于同期货币投放的增幅以及一系列政策刺激力度而言并不为过，后市的价格调整空间将极其有限。不过应该注意到，尽管4月以来的涨幅尚在可接受的范围，但实际的可购买价格确实已经远离普通大众的购买力，这将导致未来越来越多的购买力被挡在市场之外，成交量将进一步下跌。
二是业主及发展商保持价格强硬的背后也有较为充分的支持。
前7个月超过7万亿的史无前例的超大规模货币投放，极大缓解了自2007年调整以来发展商所面临的资金压力，而普通个人消费者则在银行的极度宽松信贷支持下买房的信心激增。尽管目前货币及信贷严重收缩，但楼市并不能如股市般迅速做出反应，除非加息、停止税费优惠等更严厉的政策出台，否则降价抛盘的情况短期内难以出现。
受上述因素影响，预计楼市近期仍将保持缩量调整的姿态，未来的走向将主要取决于货币政策的调整幅度。如果把目前中国受世界经济危机的影响看成是一个生病的巨人，那么我们前期所做的7万亿的货币投放和8万亿的投资，不过是先给病人输入了大量的葡萄糖，希望他可以暂时不要倒下，保持体力，还远未到治病的阶段，甚至于连生了什么病都没有搞清楚。理想的情况当然是只是感染了来自美国的普通感冒，可是目前的情况来看远不是这样。一方面来自美国的病源还没有完全确定性质，同时，大量的葡萄糖输进去以后虽然人的精神看上去好很多，可副作用也越来越明显，大量货币及投资所带来的通胀压力已经开始显现，农产品和猪肉的价格再次出现上涨，2007年的那一幕似乎又在上演。
为了防止这一切，现在的做法是大幅减少每月的输液量，8月的新增贷款余额由过去每月10000亿以上骤降到3000亿左右，后果也是立竿见影的，本就仍重病在身尚未开始治疗，仅仅依靠葡萄糖输液维持体力的病人，现在突然大幅减少输液，后果可想而知了，股市的大幅下挫就是最直接的反应，楼市难免不会受此影响。如果未来几个月信贷持续性大幅收缩，则将受影响较大，但即便在最坏的情况下，未来楼市下跌的幅度也难以超过20%———出现上述情况的可能性极小。目前市场较大的可能是，在年底前继续缩量调整，等待信贷政策再次适度放宽。
张伟深圳中原深港研究中心总监
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