http://esf.cd.soufun.com搜房二手房网 2009 年8 月25 日 搜房网综合整理
投石问路，是试点的意义之所在。据知情人士透露，由央行牵头的REITs(房地产投资信托基金)试点协调小组(以下简称试点小组)在上周奔赴上海调研之后，本周四将前往天津，对当地拟发起设立的REITs项目进行探讨。
据了解，试点小组由发改委、财政部、人力资源社会保障部、人民银行、银监会、证监会、保监会、社保基金会等11个部门组成，而一份名为《房地产投资信托基金试点实施方案》(以下简称《方案》)的文件，则成为REITs整体制度构建的蓝图。
试点项目可选择产品形式
REITs既是房地产企业融资渠道，又能为购买者提供投资某项不动产的渠道。一般来说，分为股权类、债权类和混合型三种。
《方案》显示，国内REITs试点将在北京、天津和上海的优质房地产项目中展开，试点项目所在城市人民政府与商业机构可自主选择试点产品形式，可以在银行间债券市场发行交易，或者是在交易所市场发行交易。试点先从成熟品种、优质项目和较小规模起步，积累经验后再逐步推进。
《方案》根据试点小组中各自的成员分工，在银行间债券市场发行交易的产品由央行和银监会负责，而在交易所市场发行上市的产品由证监会负责。
“上海的项目是一个债权项目，而天津的项目可能股权性质。”上述知情人士指出，上海的REITs项目是浦东新区寻找成熟的商业物业作为发起人，信托公司作为受托人参加。
上海首只REITs发行40亿？
记者日前得到一份关于《上海市浦东新区2009-1房地产信托投资基金》的设计方案。方案显示，上海金桥(集团)有限公司、上海金桥出口加工区开发股份有限公司、上海外高桥(集团)有限公司、上海外高桥保税区开发股份有限公司以及上海张江(集团)有限公司作为发起人，而上海国际信托有限公司则是作为发行人和受托人参与其中，中金公司为财务顾问和主承销商。
发起人以其持有的基础物业未来10年的标的租金收入的收益权，设立信托产品。该款REITs拟发行规模为40亿元，分为优先级和普通级两档受益凭证，优先级信用评级为AAA，向银行间债券市场合格机构投资者公开发行；普通级将向各发起人定向发行。不过这一版本是否能成为上海选择试点的最终版本还有待进一步明确。
参与各方意见尚需统一
“我们会坚决配合牵头单位的工作，”一位试点小组成员坦言。据悉，试点产品的面世或将在今年12月底前完成。但在细节方面，信托财产登记的法律问题还有待进一步厘清。
最终REITs试点的“顺产”还有赖于参与各方意见的协调统一。一位长期参与方案设计的人士指出，由于参与的部委众多，短期内难以形成统一的声音，可能成为制约试点的重大不确定因素。
在投资方面，有关部门正在研究企业年金基金投资REITs的问题。“国外都是企业年金、养老金去购买REITs产品，个人投资者买得比较少。”一位业内人士指出，“在制度设计上要更多地去保护投资者的利益，不要让这个新产品变成大量机构的融资平台。”
央行金融市场司副司长霍颖励曾在今年早些时候公开指出，REITs的产品设计和制度安排要注重风险防范。（每日经济新闻 王春霞）
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