http://esf.cd.soufun.com搜房二手房网 2009 年8 月19 日 陈烨 搜房网
这么多年来中国房地产业发展非常迅速，特别是在南中国房地产新胜地，涌现了很多知名的品牌，这些品牌他们在做好本土市场，立足本地的同时，也把眼光放的更远，放到了世界。但是我们也知道中国发展商在住宅建筑创新方面和世界高端水平相比还是有一定的差距，中国建筑应该怎么样和世界接轨？地产投资商又如何在现代建筑创新领域投入更多的精力，我们中国的现代化住宅建筑核心价值又在哪里？中国现代住宅发展趋势论坛今天要探讨的就是这些问题。
中国建设部政策研究中心副主任秦虹女士做了有关房地产政策、市场有关方面的问题主题发言。
近期房地产发展表现显示基本需求相对稳定
秦虹分析说，近期房地产发展表现，今年上半年从3月份之后有一个比较大的成交量回升，今年1—6月份房地产销售面积的增速，在3月份增速有迅猛的上涨，上涨的速度已经超过了07年。总体上来讲，在住房市场发展上，住房基本需求，一个是初次置业和需要改善需求还是比较坚实的。这有几个理由，一个是当前城镇化，我们国家城镇化率还不足世界平均水平。第二个是住房资源占有的不平衡。第三个现在市场需求空间还是存在的，基本需求是中国房地产市场发展非常重要的一些因素。
在房地产市场也可以看到第二个表现，城市宜居性提高带动需求增长。我们特点主要是以扩张性城市化为主，一方面大量城镇化，一方面同时并存就是郊区化。在这样过程中主要是扩张性城镇化过程，改善城市功能。我们现在看到全国14个城市都在修建地铁，到十二五的时候将会有40个城市开工地铁，每条地铁线开通都会极大地铁沿边住宅的需求。使住宅地铁沿线的土地产生溢价。过去大家不喜欢去的，荒凉的地方可能变成交通非常便利、方便、通达性非常好的地区，所以这些基础设施改善，城市功能质量改善，旧城区加速改造，以及城市地铁快捷交通体系发展，都是使城市宜居性大大提高，也带动很大需求增长。
第三个表现是一些避险、保值、甚至投机性需求在今年上半年也增长非常迅猛。目前市场上可以看到两类住宅需求增长是最快的，一类是谁最需要住房，第二个是谁最有能力购房，这两类群体对市场影响特别大。最需要住宅这部分群体，我们觉得在未来至少十年内仍然是匀速增长的过程，140平方米以上大房户型销售增速达到70%，增长速度也很快。
她基本的看法就是，基本需求相对来说匀速增长是比较稳定的，由于城镇化进展的阶段，由于我们人口结构的特点，由于目前城市发展的水平，基本上是稳定的。引起市场波动主要因素，就是外围因素，我刚才说投资、避险、保值、投机因素对市场影响特别大。这些因素的变化和楼市变化可能会有很大的关系，主要是房地产资产属性所决定的，住房不仅仅由商品实用功能，更重要的是金融资产属性在市场上决定性力量越来越强，受预期的影响，受通货膨胀和通缩变化的影响，受流动性宽紧的影响，受资本市场涨跌的影响，受宏观经济景气变化的影响特别大。
下半年政策基本延续，对09年房地产表现很有信心
关于政策问题，政策从去年下半年到现在经历了两个阶段，第一个阶段是以保增长为主要目标房地产政策，在政策里面两个重点，一个是我们要针对开发商的，鼓励开发商加大投资，来带动上下游产业发展，为保宏观经济稳定增长作出贡献，所以我们出台的政策包括信贷支持政策，对开发企业开发贷款增加额度，降息，减低成本，除了开发贷款之外，并购贷款银行也可以提供。第二个开放了开发企业直接融资的试点政策，还有降低了普通商品房的开发资本金，这一切政策都是针对开发企业的。目的是为了鼓励开发企业加快房地产投资，以带动房地产业上下游产业发展。第二类政策针对用户的，采取了一系列鼓励居民购房的政策，减免税费，贷款优惠。这些政策取得了比较明显的效果，房地产投资增速在今年1—2月份降了近十年最低水平之后，
中国经济已经起稳，对房地产来说，下一步政策简单来说，判断市场会怎么样变化，有三个结合，第一个是保增长政策与保稳定政策相结合，第二个是短期政策与长期政策相结合，在针对经济最困难的时候出台一些政策可能是短期政策，国家发改委关于下一步改革把物业税提到日程，物业税就是长期政策，包括现在住房保障立法、长久制度的建设都在同时考虑，在研究。第三个是政策的稳定和完善相结合，关于房地产发展一系列政策，市场的调整，开发企业的一些投资，以及居民购房的一系列政策，大政策在下半年会有稳定的，这个稳定并不代表政策一成不变，会有完善政策相协调，这个取决于市场走势和变化。
总的目标起到房地产对整个国民经济发展保民生，在大政策上进行延续。“总的来说，今年房地产市场会怎么样，我个人看法09年房地产市场一定会好于08年，对此我还是很有信心的。”我们提供什么样的产品能够满足社会的需求？需求是存在的，大家都想住上好的房子，就希望很多开发企业，我们开发房子能够真正实现宜居性，能够给住房质量和品质作出贡献。
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