http://esf.cd.soufun.com搜房二手房网 2009 年8 月19 日 万晶 中国证券报
新一轮“圈钱+囤地”运动正在愈演愈烈。今年楼市强劲复苏以来,房地产企业通过资本市场融资的冲动被再次引燃,与此同时一掷千金高价拿地也在各地频频上演,巨大的地价泡沫正在积累。【延伸阅读：内地房企下半年"赶集式"海外上市或现融资高峰】
7月29日,随着中国建筑和北京金隅分别登陆A股和H股市场,中国房企IPO大幕拉开。据不完全统计,恒大地产、南国置业、中信地产、宝龙集团等30余家房地产企业正在进行A股或H股的上市计划。如果这30余家房地产企业全部首发成功,IPO募资总规模将超过1000亿元。
已经在港上市的中资地产企业也在积极进行再融资。今年以来中国海外发展、方兴地产、世茂房地产、华润置地、合生创展、瑞安房地产、保利香港、合景泰富等先后通过配股进行融资。【延伸阅读：35家上市房企中报"成绩单"靓丽 增长超预期一成】
Wind统计也显示,今年以来共有69家A股上市公司实施了增发,合计募资1467亿元,其中包括7家地产公司完成定向增发,共募集资金279.53亿元,占比近两成。同时,已公布了增发预案的地产公司多达26家,占公布增发预案所有A股公司数量的12%,高居榜首。
以港股上市房企方兴地产为例,7月22日刚刚以40.6亿元高价拿下北京广渠路15号地王,随即发出公告,按每股2.52港元的价格,先旧后新配股集资11.49亿港元。保利地产7月份完成80亿元定向增发,恰在7月份保利花43.74亿元在四个城市拿下四宗地块,此前的5月和6月保利也分别耗资3.85亿元和42.64亿元各处拿地。中国指数研究院数据显示,今年前7个月8家上市房企在15个城市,储地资金投入近300亿元,储地逾1000万平方米。
虽然融资并非全为买地,但上市房企一些表现却不禁让人联想到“圈钱”用来“囤地”,“囤地”助推股价和实施再圈钱,进而推高地价泡沫的可怕循环。【延伸阅读：万科斥资72亿“圈地” 坦承看不清房地产形势】
资本市场融资一直以来都是房地产企业“圈钱”的起点。房企“圈钱+囤地”游戏通常形成一个循环:在资本市场上融资后,大部分资金用来买地;圈到土地之后,在地价飙升阶段,公司受到投资者追捧,股价随之攀升;股价抬升后,又利于下一步的再融资、再囤地。房地产企业的这种非理性“圈钱+囤地”推高地价,地价的上涨又助推房价。房地产企业由此陷入“圈钱+囤地”循环怪圈,土地价格泡沫越吹越大。
对于多数上市公司而言,囤地并非全为以后开工,某种程度上也是博取土地升值收益,进而推高股价的砝码。以恒大地产为例,目前的土地储备是4600万平方米,到今年年底实现土地储备5000万平方米左右。如此大规模土地储备,足够恒大开发6年,也成为恒大赴港上市集资78亿至117亿港元的最大卖点。甚至有分析师大胆预测,恒大一旦上市成功,市值有可能达到1000亿港元左右,超越碧桂园等中资地产商。
通过融资提高自有资金,多数房企借此获得更多银行贷款,进而提高其在土地市场上的竞价能力。自普通商品住房项目的最低自有资金比例从35%调低至20%后,资本市场融资能力很大程度上决定了房企获得贷款的多少。统计数据显示,信贷资金占房地产投资额的比重创下历史新高,今年上半年全国房地产开发资金总额为2.37万亿元,其中5381亿元来自国内贷款,同比大幅增长了32.6%,占全部资金的比重达到22.7%,较去年末提高了3.7个百分点,较2007年提高了4个百分点。
而在市场普遍预期下半年信贷政策会有所调整的情况下,商业银行的信贷增量将明显下降。房地产企业的资金充裕的“洪峰”或将过去,为了能继续获得银行信贷,资本市场融资必然成为房企的主要选择。如此一来,融资圈钱以获得贷款,地价泡沫或将继续放大。
对于已经到来的房企融资大潮,对融资资金用途如何监管,避免“圈钱”加“囤地”轮番推高土地价格泡沫,需要大智慧。
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