http://esf.cd.soufun.com搜房二手房网 2009 年8 月5 日 北京典型指数办公室 中国房地产指数系统
1、基本情况
西山华府位于海淀区中国农业大学北侧，中关村科技园核心位置，是马连洼地区开发最晚的社区。项目西侧毗邻百望山森林公园，自然环境优越，生态宜居条件良好。项目总占地面积37.7万平方米，地上总建筑面积27.7万平方米，分为东区珑园和西区禧园，而隶属北京市海淀区教委的公办学校人大附中西山华府学校坐落在社区最东面。整个社区以多层住宅为主，由48栋4-9层的低密度建筑组成，建筑风格简洁高尚，园林景观秩序严谨、富有情趣。
西山华府所在位置距西北五环肖家河桥2公里，距上地信息环岛2.5公里，周边交通路网发达，多条道路快速连接城市主要环线及八达岭高速公路，社区业主出行较为便利。社区周边各项配套设施完备，多个国内知名教育机构汇聚于此，文化底蕴浓厚。社区东部的人大附中是西山华府的一大亮点，能够让孩子优先进入师资雄厚的公立名校是不少购房者选择西山华府的主要原因。
2、卖点分析
生态环境良好，文化底蕴厚重，吸引中高端人群来此置业。
西山华府位于海淀区百望山森林公园侧畔，是马连洼地区“梅兰竹菊”四大居住区中开发最晚的一个。北京素有“东富西贵”之说，海淀区“三山五园”优美的自然环境与深厚的文化底蕴吸引了不少中高端人群来此置业。
教育资源丰富，建造完备学区房。
西山华府社区东侧是由海淀区政府规划建设、西山华府项目方代建的人大附中西山华府学校，今年9月1日开学；南侧是中国农业大学；此外，该项目还引进了国际知名教育机构巨人学校；丰富的教育资源，为业主的子女提供了良好的学习环境及完备的教育体系。
产品走“实惠高端”路线，营造内敛高端的城市别墅生活。
西山华府分为珑园、禧园两个大区，以多层、小高层住宅为主，由48栋4-9层的低密度住宅组成。西山华府成交的主力户型为170平方米的四居室，一梯一户，智能电梯入户，在保证舒适感的前提下，最大限度营造居住的私密性。
3、成交分析
在08年整体市场环境低迷的影响下，4月入市的西山华府并未取得突出的销售成绩。2009上半年，北京房地产市场频出回暖信号，加上海淀西北部房源稀缺，众多家长追捧学区房等因素的影响，西山华府1-7月销售表现良好，月均成交套数突破百套，成交价格稳中有升。2009上半年，西山华府累计推出住宅期房126套，截至6月底共销售94套，销售率达74.6%。下半年西山华府还将主推200平方米以上的大户型，产品定位更为高端，市场价格较前期预计也会有一定幅度的上涨。
西山华府的主要客户群体为IT业、金融业人士，约占客户总数的50%，其工作地点主要集中在中关村、金融街等西部商务中心区；客群年龄主要分布在在30-50岁之间，家庭构成多为两代或三代共同居住；同时，此类客的经济基础比较雄厚，关注下一代的教育环境，抱有低调而不平凡的生活理念，追求居住品质与舒适度，多为改善性自住需求。
4、营销分析
与各大学校建立资源互动，直击目标客户。
西山华府与众多学校、教育机构建立了良好的资源互动关系，借助学校及教育机构的平台，向家长们推荐西山华府项目，为目标客户提供一个良好的置业选择。
大规模街头路演，面对面、一对一与客户沟通。
西山华府聘请周边高校的大学生在学校周边举行街头路演活动，大规模派发项目宣传资料，实现与目标客户的近距离沟通。
丰富的客户资源，促进口碑传播成功营销。
西山华府的项目开发企业亿城地产多年来“深耕海淀”，在海淀区积累了丰富的客户资源，形成了良好的客户口碑，因此在营销过程中，老客户再次置业、老客户介绍新客户是西山华府的主要营销手段之一。
5、综合评价
①西山华府位处中关村科技园核心区，植根城西文化精髓。
西山华府紧邻西北五环肖家河桥，处于中关村科技园核心位置，与上地信息产业基地、北大生物园毗邻而居，高科技产业化特色突出。同时周边分布了历史悠久的“三山五园”以及中国农业大学等高等学府，西山华府独特的地理位置，赋予了其独特的文化内涵。
②西山华府立足教育地产，营造和谐舒适的居住氛围。
西山华府在社区内出资建设人大附中西山华府学校、引进巨人学校，为业主子女提供完备的教育配套；西山华府主要针对改善性自住需求，大户型的设计强调家庭的和谐，一梯一户注重居住品质，园林景观凸显人性化居住氛围。
③西山华府区域竞争力较强，配套仍有待完善。
目前，西山华府所在的上地板块在售房源较少，而周边的西山板块、清河板块在售项目则多以小户型住宅或别墅产品为主，西山华府定位城市低密度高端住宅，区域市场竞争力较强。另一方面，西山华府周边尚无大型的商业配套及娱乐场所，而社区北侧的高压电线也是影响居住品质的掣肘。
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