http://esf.cd.soufun.com搜房二手房网 2009 年6 月17 日 万晶 中国证券报
关于深圳小产权房有望“转正”的消息在坊间传得沸沸扬扬,近期更是激发了深圳人购买和建设小产权房的热情,而国土资源部随即出面表示,小产权房的实质是违法建筑,违反土地管理法律,违反城乡规划、建设管理的法律,违反相关政策,各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。
国土资源部这一表态无疑给正在亢奋中的小产权房泼了一盆冷水。无论从土地管理法律、城乡规划政策、保护耕地政策以及推动房地产市场发展角度来看,小产权房“转正”的口子都不宜开。
小产权房违反我国根本的土地制度和土地管理法律。我国目前存在两大类土地,一类是城市国有土地,所有者是“国家”,体现为政府所有;一类是农村土地,其所有者是村民集体组织,通常是行政村或自然村。农村集体用地只能用于农业生产或作为农民的宅基地,土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,没有国家的土地使用证和预售许可证,也没有产权。
而深圳当下的小产权房正是原村民自建或者村组织在集体土地上建设的违法建筑。对于这种实质上并没有产权、未缴纳土地出让金等费用的房屋,谈及“转正”意味着对土地所有权属进行根本的性质上的改变,将农村集体用地不经合法程序直接转为城市国有土地,这显然违反了我国根本的土地制度和土地管理法律。
小产权房“转正”一旦开闸可能会打乱合理城乡规划,增加城市建设的成本和难度。由于小产权房建设猖獗,导致深圳众多城市建筑或商品房小区被小产权房层层包裹,造成交通堵塞、环境污染,城市面貌遭到破坏。许多小产权房是看到城市扩建,为了拆迁时能够获得政府高额补偿而紧急建成的劣质房屋。这些房屋不仅质量存在隐患,最关键的是增加政府拆迁成本,提高城市扩张和规划的难度,使深圳诞生了不少“钉子村”,城市扩容和建设的效率大打折扣。
小产权房一旦开闸将使侵占农村耕地现象更加猖獗。一些地方尤其是经济发达地区的农村,小产权房遍地开花,侵占耕地盖房的现象屡禁不止,造成耕地资源流失。对此,国土部门应该严守国家耕地红线,保障农村耕地不受侵害。同时,小产权房对我国农村影响巨大,具有一定的暴利和操作的隐蔽性,集体土地资源将遭受严重破坏且不便监管,还可能造成新的腐败问题和社会不公。
小产权房“转正”将极大冲击房地产市场,影响房地产市场平稳发展。我国小产权房范围之广、数量之多已无从统计,仅从深圳来看,2007年深圳市国土局调查显示,深圳有农民房或其他私人自建房超过35万栋,总建筑面积约1.2亿平方米,占全市住房总量的49%。业内人士称,如果加上最近三年建设的统建房,保守估计,深圳的小产权房数量在50万套以上,而目前深圳在售的新建商品房尚不足4万套。由于小产权房价格便宜,约相当于商品房价格的三分之一,其倘若“转正”足以给商品房市场带来灾难性冲击,影响到房地产市场的平稳发展,进而破坏整个社会投资和宏观经济的复苏。
小产权房若“转正”将助长更多侥幸心理,继续制造历史遗留问题。目前一部分城市居民明知小产权房属违法建筑却纷纷购买,法不责众的社会心理是小产权房迅速蔓延的一个重要因素。一些购房者甚至认为,国家迟早会出台政策将小产权房合法化,正是在这种心理预期,促使形成了顶风购买和建设小产权房的热潮。严格查处小产权房是维护国家土地政策的要求,在此问题上开绿灯,会使得小产权房建设愈演愈烈,继续制造“历史遗留问题”,给未来城乡发展增加障碍。
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