全国房地产形势这两年经历了比较大的变化，大家看70各城市房价变化图，07年快速房价上涨，08年又经历了快速回落，房地产市场从98年中央制度改革之后，这10年我们可以说是经历了市场一场轮回，只有在07、08年才有波动，08年房地产市场价格快速增速和快速回落，但是价格变化并没有带来房屋成交量的增加。价降量剧跌从2007年9月份房地产成交增速达到今年来最高水平34%，但是去年年底是-20%，可以说降幅非常大，原因有很大，由于今天时间关系就不具体分析涨跌原因。

大家关心今年房地产形势，是和去年房地产市场变化有关系，当前我们已经经历了四个月，我们怎么看当前过去四个月房地产形势，怎样判断，我有四个方面的个人看法，第一房地产市场出现结构性回暖，第二个判断是缩量保价态势仍在持续，第三个目前市场依然以基本需求为主，第四市场信心正在恢复之中。

今年春节之后一季度市场形势回暖非常明显，主要表现在春节之后，春节之后房地产市场有一个明显的回调就是成交量明显回升，大家看成交量从07年年底增速回落之后到09年的一、二月份开始增速掉头向上，从各地反映情况来看，回暖也是非常实在和令人可喜，比如说上海成交量明显反弹，二手房比一季度还要翻一番，在三月份上海曾经有一天成交量超过一千套，上周也是成交量大幅上升，无锡二月份商品房成交量是历年来二月份最高水平，很多数据都反映这样的情况，厦门各项数据创造三年以来历史新高，郑州楼市有所回暖，长沙二月份整个销售量突破1万套。大家可以从这些城市里面看到，市场回暖是全国性的，东、中、西，珠三角，环渤海等地，回暖是市场集中的积极调整，所以市场为什么说是结构性的回暖，就是因为在整个市场终端方面在一季度确实表现出非常好的迹象，各地反映数据比较积极令人鼓舞振奋，但是如果再往前看市场前端，正如刚才易居中国王维介绍的，市场前端仍然低迷，市场较冷。

在金融危机影响下，今年一至二月份全国固定投资增速仍然是保持了26.5%的增速，但是房地产投资在一至二月份只有1%，这是什么概念，从近十年房地产市场培育发展以来，1%月增长速度是历史上的最低水平，从来没有这样的增速。结构性回暖就是说整个市场如果看成一个完整的市场，从房屋到土地交易，我们市场的终端是活跃起来，但是前端土地交易、土地开发、施工开工方面还是增长并不理想。所以我说是结构性的并不是整体。

第二是缩量保价在持续，开发商由于去年成交量低迷的影响，到目前为止仍然是缩量保价的态势在持续，表现在开发商对市场非常谨慎和对后市的判断并不是非常乐观以及目前手头面临的资金压力和库存压力两大压力的影响，减缓拿地，减缓开工，减缓放慢推盘速度，所以现在来看新开工面积、在建面积增速仍然较低，从土地成交水平来看，仍然较低，我的数据来源搜房指数研究院08年下半年市场不好，土地流拍较多，08年达到160宗相当于8000万土地面积，今年一月份这种流拍率仍然不高，它们统计是全国一至三月份流拍土地120宗480万平米土地面积，相当于建筑面积1000万平方米，开发商拿到土地和政府推出的土地率相比成交率只有30%土地成交率不够构成，国房景气指数依然在下滑，其中带动国房景气指数下滑的是开发投资指数和土地开发面积指数的下滑，它的更大幅度的下滑带动了综合经济指数的下滑，这是缩量保价，开发企业目的仍然以消化库存为主，尽量减少利润损失。

第三个判断是目前市场以基本需求为主，我们看到今年市场集中释放和集中调整，它的原因是从去年下半年以来，中央以及各地出台了一系列鼓励居民购房的政策效果，同时也是开发企业积极应对市场变化来调整企业战略在价格上配合的结果，也是基本需求在去年下半年出现观望到了今年年初开始集中释放的共同作用的结果，所以说市场回暖是各种因素，一部分是政府因素，另外是价格因素再一些基本需求，大家所说是刚性需求，其实就是基本需求，比如说是结婚、生小孩，开始回到市场购买，这是各方面综合结果。

从各个地方报上来的统计数据来看，我们说成交、回暖都是以小户型总价低为主，各个楼盘销售共同特点就是总价低先卖掉，按照价格的从低到高销售，也就是总价低是第一因素，小户型消化比例是明显高于去年同期，所以小户型销售支撑了市场以基本需求为主，总体来看，由于外围国际经济形势的不稳定，以及未来中国经济下一步走势的不确定，改善性需求和投资性需求目前市场上仍然还是比较少。这部分需求它们对住房市场的繁荣、火爆是巨大的支撑，目的看由于资本市场，经济形势以及各方面综合因素，投资性和改善性需求目前在市场并不是很大。

但是我们也看到，市场信心应该说正在处于恢复之中，中国房地产市场目前仍然处于需求上升的很好的发展时机，08年尽管遇到的外围经济形势的影响，很多看到的统计数据是很多城市成交量08年比07年下降了40%，全国商品房成交量下降了20%，但是08年全年仍然销售了5.6亿商品住宅，这是一个什么概念，虽然比07年增速下降了20%，但是仍然高于06年之前任何一年，如果说07年是非正常上涨，但是这样的量仍然非常巨大，这样的销售面积是在全国特大城市销售量下降的形势下实现的，说明中国市场巨大，发展不平衡，很多地方市场已经处于调整的时候，其他的地方市场还在兴起，所以市场容量非常大。

房地产基本需求仍然存在，目前阶段我们看到前期房地产依然不活跃，开发商投资意愿不高，但是我们也看到，现在这个时机在国家大力出台政策保增长，拉动内需的政策环境下，我们目前应该说是企业运用资金成本最低的时候，或者说是政策最宽松的时候，以及当前土地价格正在处于买方市场对开发商最有利，因为成交率低，不像以前一块地十几家争着拍，所以我们看到市场前期仍然低迷，但是现在也看到在统计数据背后，很多开发企业也在积极寻找合适的土地，正在积极抽筹措资金，准备被拿地做准备，通过比较低廉的土地价格拿地来摊平开发成本，这说明市场信心目前正在处于恢复之中，很多良好的政策时机使得现在的土地成本和资金成本处于较低的时刻，是开发企业增加投资的很好的时机，很多开发企业实际上也正在这样做。

刚才我们分析了一季度的市场情况，再看今年后三个季度的市场情况，我个人认为，09年房地产市场一定会好于08年，正常年份下房地产市场有一个销售规律，很奇怪的规律，规律是每年下半年销售房屋占到全年销售房屋的四分之三，也就是说每年全国商品房四分之三成交是在下半年实现的，上半年一般来说，各地只有五一前后有一个比较好的市场促销机会，但是下半年市场销售历年好于上半年，只有08年受到全国金融危机的影响，到下半年爆发，几大投行破产后对中国经济冲击较大，所以说到了下半年随着中国经济形势的稳定，前两天国务院领导也讲了，现在经济形势是好于预期，我想下半年随着大的形势的趋好，我认为房地产市场会趋好。

总体上我个人认为08年房地产市场仍然是调整之年，只不过调整可能是温和调整，不会像07年和08年那样大起大落的变化，我们不必要对今年房地产市场非常悲观，也不要太乐观，也不会复制到07、06年的火爆市场，我个人觉得房地产市场可能是一个温和调整，仍然会有起伏变化，但不会像07年、08年那样大。

第二，今年房地产企业资金压力依然非常严峻，虽然08年大家都喊企业资金非常紧张，我们在去年下半年开始中央提出了一个政策就是积极的货币政策，但是由于房地产市场它的开发成本、融资能力不同，很多一系列好的有利于增加投资和资金供给的政策主要是对大企业受益较多，小企业不明显，今年企业资金压力仍旧非常大，再长远看，我认为今后一段时间，房地产市场增长的重心明显正在向中西部地区以及三四线城市偏移，大家可以看，这是07年以来中东西部地区房地产开发投资增速的图，大家可以看到，房地产开发增速西部明显高于中部，在调整下，东部地区下降调整大，中部和西部地区回调要远远慢于东部地区，也就是说东部地区这两年增长速度是低于中西部地区，但是回落速度是快于中西部地区的。

这是一至二月份固定资产投资增幅，在今年全球经济形势不好的情况下，中国固定资产投资仍然能达到26.5%的速度是非常不容易的，因为中国经济增长固定资产投资是非常重要，从图中来看，我国一至二月份，固定资产投资增速超过30%的都全部百分之百都在中西部地区，所以在国家政策大力支持下，积极的财政政策支持下，中西部地区投资力度在加大，对改善中西部地区的基础设施、投资环境，以及相应的带动房地产市场的发展是非常有利的。

大中城市的变化也是如此，大家看，这张图是全国前十大城市住宅销售面积占比情况，从图中来看，从2005年开始，全国前十大城市，销售面积的占比就已经开始回落，其他城市的住宅销售面积和增速都在上升，所以我们认为在前一轮如果说房地产市场年，也就说住房改革的十年，是东部城市以及特大城市首先起步得意发展，在十年之后下一轮发展，我想中西部地区以及其他城市机会会更大，增长速度可能会更快一些，这是我们说房地产市场增长的重心目前正在偏移，这是开发企业在寻求新的投资的时候可以做一个参考，再长远一点看，中国房地产市场发展影响因素非常多，既有土地制度，金融政策等制度性因素，也有人口、经济等基本技术性指标的支撑，城镇化的快速发展和房地产发展关系密切，如果说人口红利，城镇化速度这些年一直是支撑房地产需求的主力。

从城镇化快速发展来看，至少到2035年才会结束，所以说再长远看，房地产市场仍然还是一个持续向好的市场。面对这样的市场的形势，从房地产政策来看，如何来应对形势变化？大家可以看到从去年下半年开始随着整个经济形势的变化，有关房地产一系列政策密集出台，包括中央以及各地的，怎样看待这些政策，我个人认为我国目前有关房地产一系列政策，比如说减免税费，增加保障性住房投入，以及宽松公积金使用额度，降低利息，采取货币政策等等有关房地产有利政策，政策的重点是保房地产投资的增速，因为房地产在整个国民经济发展作用非常大。

为什么国务院文件里面再次提出房地产是一个重要的支柱产业，有三个方面原因，第一它对于拉动钢材、建材、以及家电、家居等产业发展举足轻重，因为产业链非常长，第二个对金融业的安全稳定发展至关重要，因为它是资金密集型行业，房地产大量资金需要依靠银行贷款。第三个对消费结构升级以及改善民生具有重要作用，如果在政策上能够激励房地产投资保持一定增速，将会对相关产业发展带动，对于金融稳定起到积极作用，对改善民生，应和当前消费结构升级实际需求有重要作用，所以保房地产投资是政策的重点，所以在政策上设计了两条，尽可能通过一系列减税刺激成交鼓励激励政策来减少市场投资增速，第二通过财政政策加大保障性住忙投资，来弥补市场投资可能产生的缺口，一系列政策如果是简单归纳出政策重点和核心我认为就是这样，通过市场激励市场投资增速，和财政投资的弥补，来保证整个房地产投资的，来带动上下游保证中国经济的发展和稳定。