http://esf.cd.soufun.com搜房二手房网 2008 年12 月10 日 世光集团经营管理部市场组
一叶落而知秋。今年的“金九银十”已宣告结束，但交投行情与往年同期相比甚远。不过，这个不旺的传统旺季却成就了产业政策的一次转折，冬天到来的中国楼市面临着新的考验。
观望中交易惨淡
根据我司市场组了解，中山市国土局10 月商品房成交备案的最新数据，10月份中山市商品房销售价格同比直跌14.2%，跌幅比9 月低4 个百分点，环比则下降4.0%。价格的继续下行还是与成交有关。10 月中山的楼市交易量同比下降26.0%，环比上升23.6%；10 月中山的楼市销售额同比下降44.5%，环比上升13.1%。以今年为例， “金九银十”中山市新建商品住宅成交量却连续两个月合共67万平方米均未能突破100 万平方米，在年内各月度中仅仅高于春节期间的2 月份，10 万平方米的总成交量同比下降60%。
对降价以及政策的等待，是造成今年‘金九银十’成交惨淡的主要原因，而10 月下半月开始挤牙膏式地出台政策，反而加重了市场的观望情绪。从各项数据可以看到，如果没有操作细则的配合，新政效应无法在地方发挥出来。楼市是在普通住房新标准明确后才出现明显的恢复，而不少城市还没有地方措施，各家银行的房贷细则也并不周全。
开发商压力陡增
滞销也使得开发商手中存货积聚、压力陡增。根据我司市场组数据统计，今年三季大部分楼盘库存超过去年同期，存货增长最多的楼盘为龙头楼盘如：远洋城、中海翠林兰溪、万科城市风景，第三季度末的全市36048 套存货合计。有关计算显示，这些存货平均需要近1 年才能消化掉。
开发商也因此调整发展策略。如销售面积和销售额在“银十”出现双降的万科，当月同比去年减少新的项目。第三季施工面积再度下调，减开工面积，近期很多中小型楼盘传出了项目停工的消息。
作为行业“领头羊”的万科指出，成交量的急剧萎缩已经给公司带来了成本上升、售价下降以及销售难度加大等实质性影响，全球金融震荡等不利因素也令调整期中的房地产行业增添了更大的不确定性。中央近期出台的救市政策有助于稳定房地产市场信心，推动市场更快地达成共识。但市场短期内会多快、多大程度上做出积极反应，则还需要观察。
对“救市”谨慎乐观
房产新政的出台为冬日里的楼市带来了些许暖意，如北京楼市在新政出台后一周迎来日成交量增长2 倍的小高峰，上海楼市在新政执行后的住宅周成交量也恢复到了9 月初的规模。然而，在业内看来，楼市低位盘整的格局并未改变，对新政所能带来的积极影响也持谨慎乐观的态度。
“救市”应是阶段性的行为。当前阶段是释放刚性需求，如果效果不明显，下一阶段可能会为开发商松绑，避免开发商对银行金融体系的冲击，毕竟开发商资金来源的大头是银行，在一些地方的救市措施中也已出现了开发商可分期支付土地出让金的规定；如果这样做还是没有效果，那么第三轮就是鼓励投资需求，为第二套房松绑，但这会滋长房地产泡沫，大家也都知道本轮全球金融危机是什么引发的，所以政策出台需要慎重。值得注意的是，当前楼市面临的不仅是购房需求下降的问题，更面临着整个宏观经济衰退的大背景，如果经济气候不良，光是拯救楼市，可能效果有限，所以旨在拉动内需的‘国十条’的出台及其落实是值得关注的。
虽然十项措施中第一条即与房地产有关，要求加快建设保障性安居工程，但与房产新政中提出的加大保障性住房建设规模等要求的性质并不相同。事实上，自中央提出要解决城市低收入家庭住房困难，各地开始建设廉租房、经济适用房、限价房等保障性住房后，不少人认为住房保障将分流商品房市场的需求，由此降低房价，但保障性住房的需求与商品住宅的需求并没有交集。此次的宏观经济政策重大调整中，政府希望通过改善居民生活来拉动投资。寄望于通过住房保障降低房价，恐怕是对政府住房保障工作意义的一种误读。
[锦江]
川师 龙舟路 莲桂路 成仁路 九眼桥 海椒市 红星路
牛市口 牛王庙 滨江路 盐市口 春熙路
[青羊] 府南新区 贝森 光华
杜甫草堂
浣花小区 金沙 草市街 顺城街 八宝街 天府广场 百花中心站
[金牛]
茶店子 黄忠 抚琴小区 花牌坊 沙湾会展 营门口
九里堤 荷花池 交大路 蜀汉路 李家沱 马鞍路
[武侯]
武侯祠大街 高升桥 双楠 磨子桥 跳伞塔 桐梓林 九眼桥 人民南路 航空路 火车南站 玉林
[成华] 新华公园 万年场 猛追湾 十里店 双桥子 建设路 八里小区 新鸿路
[高新] 芳草街 南延线 神仙树 肖家河 紫荆
[龙泉] 洪河镇
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[售价] 50以下
50-80 80-100 100-120 120-150 150-200 200-300 300以上
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