在当前的房地产形势下，开发商该何去何从？

在房价尚不明朗的情况下，购房者如何购房？

究竟还要多长时间，昆明楼市才会重见“光明”？

8月26日，“2008昆明房地产走势高峰论坛”在翠湖宾馆金色大厅举行。受政策影响，当前昆明房地产市场也进入了近十年来最为低迷的时期。究竟如何才能让消费者重塑对开发商的信心？面对当前的形势，开发商如何做好“过冬”准备？相信这些是困扰着绝大多数开发商的问题。因此，此次高峰论坛的举办就显得非常有意义。当天，数十家开发商到场，聆听了专家、开发商代表、相关市场调查机构和律师对此的精彩发言，对于正在徘徊不定的购房者来说，他们的发言也可以作为买不买房的借鉴。

专家　乐观悲观两种态度

■周大研 云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任

■邓晓盈 昆明理工大学建筑工程学院副教授、房地产开发经营教研室主任

对于当前的昆明房地产形势，来自云南财经大学云房地产与土地政策研究中心的周大研副主任和来自昆明理工大学建筑工程学院的副教授、房地产开发经营教研室邓晓盈主任有各自不同的看法。

周大研认为当前的房地产市场，是初冬刚来，寒冬在后。数据显示，在调查了4个一线城市、8个二线城市结果显示，房价要下调l0%～20%才能刺激处在观望中的楼市需求；预计未来一年，国内房价将在2007年底的平价水平上回调15%～20%。

针对工商联提出要救市的言论，周大研认为；他们向国务院建议的三个政策：第一放松信贷；第二降低流转环节税率；第三刺激消费。但他认为，政府救市的可能性很小，未来两年房地产将处于下降阶段，2008年昆明总体下降10% ，全国房价总体5%。

面对如此严竣的形势，周大研建议：长期来看，房地产是有希望的，因为投资实际是基于人性的常识，微观的消费是长期的，目前的调控是短期的。但企业也要注意、别在春天快要来到之前死亡。开发商要善于利用市场的政策来规划未来。能做“猪坚强”就做“猪坚强”实在不行只有做“范跑跑”。理性、专业、品牌是立足市场永远的法宝。

 同为专门关注房地产市场的学者，邓晓盈则较为乐观。她认为，在未来几年，房价将从目前的一直走高变为震荡上行。

 邓晓盈认为，当前的房价和房市，存在这么几个问题。第一国家宏观调控政策的全面落实，对房地产市场的强制干预，使一部分投机性购买撤出。这导致了整个消费市场持币观望气氛较浓，最终表现为房地产市场和相关产业链市场的震动和洗牌。第二，商品房市场面临新形势下产品的重新定位。第三，目前国家大力发展的经济适用房市场是不完全市场，是保障性市场，是国家住房保障制度的健全和落实，但它的开发供给量和地方经济发展是相冲突的，对购买者又有严格的资格要求，短期内的缺口很大。第四，呈贡新城房地产大多是非市场化运作，购房者多数是被动性的，存在刚性需求。在重新购房的压力下，部分购房者会出售原有的住宅，从而增加主城区的住宅供给，这部分住宅和主城区商品房市场相比，将有较大的价格增值空间。第五，城中村改造因为牵涉面非常广，利益方很多，难度非常大，对开发商综合能力的要求极高。

开发周期长的话不会对昆明商品住宅市场带来集中的冲击。第六个方面，昆明的房地产开发已经从之前的环状开发转变为板块开发，房价走势也应该通过叛块来分析。

对于昆明房价的走势，邓晓盈认为自己相对乐观一点。未来的房价，将从目前直线上升的局面转为震荡式的逐步上升。

开发商　消极积极　两种应对

赵彬　俊发地产董事长

顾刚　泰兴隆地产常务副总经理

贺云飞　星耀集团营销中心常务副总经理

杨慧　昆明佳佳灵经纪公司董事长

由于对市场的不同看法，导致开发商对所开发楼盘采取不同的应对措施。论坛当天，到场的三位开发商作为代表，对到场的其他开发商提出了自己的建议。

俊发地产作为最先对昆明楼市做出应对措施的开发商之一，董事长赵彬对市场的判断是“昆明楼市还远远没有到寒冬”。赵彬认为，国家不会出台救市的政策、即便是政府救市，在目前观望氛围浓厚的情况下，能否达到效果还不一定。当前开发商的主要任务是如何提高消费者的信心。现在买房的人有两类，一类是不得不买的，还有就是改善居住条件者。在市场观望情绪如此浓厚的时候，房地产商的冬天很快就到了。但问题的关键是，你还能不能等到春天到来。所以对开发企业来说，如何熬过个冬天，就变成当前面临最紧要的任务。

因此，俊发建议，首先大家还是要坚定信念，春天一定会来。开发商就是要等待，等待整个房地产市场的好转。第二个，对于现在房地产开发商来说，要主动地去瘦身，减少现金的流出量，增大现金流入量。无论如何都要做到这一点，这就是瘦身的含义。第三，如果现在瘦不下来，项目已经卖了一部分，承诺了人家明年交房，建议想办法把它做好，定好目标。现在为什么那么多消费者不买房？主要就是怕降价。第二买房怕烂尾，怕开发商盖不起来，虽然自己损失可以通过司法途径解决掉，但是麻烦，谁愿意惹这个麻烦呢，宁可不买，再等一等看看。但如果房屋已经是现房，这些就不存在了。第四，建议回到最原始的交易方式上去。可以以物易物。最后一点，在整们房地产市场过程中，俊发提倡定制，选择风险最小的，由消费者提出来，开发商帮你定制。这种项目受市场波动的风险很小，现金流量很大，但是利润很低。但可以通过这几种方式，帮助我们的企业挨过这个冬天，最终看到春天的到来。

泰兴隆地产常务副总经理顾刚分析了当前昆明楼市状况。他认为，昆明作为一手二线城市对政策的反应有一定的滞缓性。但昆明有昆明本身的特殊性，首先人均GDP增长非常快；再一个就是昆明的整个城市化进程加快；还有就是土地资源的稀缺性；第四，昆明的消费理念和消费模式也在变。因此，从过去这几年的情况来看，房地产增值保值应该说是超过往年，所以整个房地产的市场今后仍然要上涨，这是不可避免的。冬天过去了，必然是春天。顾刚认为，在这个时候，开发商应该认真地去把握和梳理自己的现金流和资金链，同时打开自己的融资平台和融资渠道。

目前最考验开发商的，是不仅要“知度、适变”，关键还要“应变”。知变就是要做到未雨绸缪，适变就是能够适应这种变化，把握住自己的资金链不要断裂；应变就是要能够应对这种变化。首先要把产品精细化；其次，面对市场，要做差异化产品。昆明已经进入老年化城市，在老年产品开发上，大有文章可做。第三，开发商应该联合起来，就是做一个城市的营销，而不是做一个盘的营销。材大家一起规划整个城市如何发展，如何自立，真正把昆明的人气给弄上来，吸引全国甚至全省的人来昆明买房。

顾刚认为，今年是机遇与挑战并存的一年。对买房子者来说，也是最好的时机。

星耀集团是对楼市相对乐观的开发商之一。一直以来都以积极措施应对楼市变化。当天，星耀集团营销中心常务副总经理贺云飞到场，对市场提出了自己的看法．对开发商也提出了自己的建议。

贺云飞认为，昆明楼市目前应该有八个变化。第一，营销时代再次回到产品时代。一个大胆的预测是，昆明以后的产品，会逐渐由毛坯房变成精装修，并且会很快到来。毛坯时代要被精装修取代。第二，一系列政策出台以后，将导致按揭贷款的比例大幅下降。第三，昆明的房价逐渐迈入理性。什么样的房价是合理的水平？合理成本的前提下，有15％的毛利。贺云飞认为这是合理的房价。第四、开发商的实力会有很大的转变，开发商面临洗牌，需要扩大融资渠道。第五，开发规模上升。大盘时代来临以后，对城市化格局会有一个非常大的转变。小中地块何去何从？它的生存空间在哪里？需要思考。第六，城市化向郊区化转变。第七，楼盘销售速度的变化。开盘即清已经不太可能了。最后，是融资渠道的一个变化。之前有的土地，甚至土地款通过融资渠道来完成，通过银行借款，开发贷款大部分是银行提供，新的形势下，融资渠道上会有很大的变化，会出现大量的信托的产品，或者私募基金，包括一些合作开发。

面对这八大变化，贺云飞提出了这样的应对方案：第一，不管在任何时候，是寒冬还是春天，都是需求决定消费，开发商和消费者都不能盲目跟风。开发商的当务之急是怎么把市场的信心建立起来。买涨不买跌，是消费者的共同心理。无论从哪一个角度来看，稳定房价是一定有好处的，没有人希望房价下降。第二，在今年这种经济形势下，刚性需求永远存在。最后一点，昆明房价下降并不能算是理性和合理的。国家政策一调控，企业的财务成本增加，包括劳务成本、钢材等全部都在涨价，没有哪家开发商会说降低是合理的发展。

调查机构

 4500 元见底？

■文剑武 昆明田野地产咨询公司董事长

 ■陆韬 昆明风之铃市场咨询机构副总经理

一直关注昆明楼市的昆明田野地产咨询公司和昆明风之铃市场咨询机构在此次高峰论坛上用数据提出了自己的观点，他们认为、均价在每平米4500元左右，是昆明楼市的一个拐点。

田野地产咨询公司文剑武董事长认为，昆明购房者的主力购买力在50万元左右。考虑到银行按揭，首付的支付能力，可能就在10万元到15万元之间，这就是昆明现在的消费水平和购买力的水平。因此均价在4500元以下，一套90平方米到120平方米，房子的总价就可以控制在45万元到50万元之间，如果超过4500元的单价，购买力就会顿时下降，从公司监测的数据看，这一点表现也非常明显。因此，今年3月份昆明楼市整体均价达到4821元，3月份的楼市就成为一个转折点，销售量从2月份6511套，顿时就下滑到3477 套。昆明的房价收入此，必须控制在10倍以内，或都应该控制在10倍以内。也就是说，目前中等收入人群，个人的月工资，大概在昆明是两千元左右，两个人加起来就是4000元，一年加起来5万元左右，房价控制在4500元以下，也就是说10倍以内，按照银行按揭1O万元到15万元的能力加上父母的支持，应该是可以支撑，但是一旦超过4500元以上，购买力就无法支撑。

因此，房价什么时候见底？可能就是每平方米4500元左右了。或者说从当前的最高点均价5256元每平方米下降10%—25%。下跌的时间，有可能会持续到明年六七月份，今年年底可能是降幅最大的时期。

面对这样的问题，购房者如何购房？无论是从昆明还是从北京、重庆、贵阳、深圳、上海的城市来看，今年房价下跌的楼盘生要有3种。一个是位置比较远，市政配套跟不上郊区的普通住宅楼盘和第二居所的别墅。第二是还进行市政改造和环境整治的区域性楼盘，比如说目前昆明东南二环的楼盘。第三去年单价超得很高的小户型住宅。

但同时，购房者也要注意3种楼盘的价格今年还在上涨，第一是市政配套已经非常完善的，比如说滇池板块，还有世博园板块。第二是市中心的高级公寓，比如说顺成。第三是商铺，今年可能是商铺迎来过去10年来最高兴的一年。今年整个昆明二季度商铺的价格，和去年二季度同比相比上涨35% ，环比18.0%。在这样的情况下，购房就要区别对待。针对刚性需求，如果是第一次购房，根据自己的购买力，你可以选择价格比较低的。奴果是第二次购买住序的话，可以观察一些性价比高的楼盘，有升值潜力的。大概有两类可以重点考虑：一个是目前市政配套和周边环境暂时还不太好，但是未来三五年内会得到很大改善的这种楼盘。第二个就是容积率相对比较低，绿化地比较高，产品设计比较新颖，价格也比较合理的楼盘。第三，如果是投资客，今年年底就开始买，不能等太长，如果太长机会就失去了。明年下半年以后，陆陆续续城中村的一些楼盘会逐渐一市，那个时候商铺的选择余地不仅更大，项目的设计、开发也好得多。

第二类，如果要购买居家别墅，恐怕就没有时间的限制，关键是看能不能找到你最喜欢的。

对于企业来说，目前市场再不好，再陷入低谷，每个月还是有三四千套的销量，市场再不好，每月还有7万人左右在关注房市，就包括现在在其他的城市，在深圳也好，北京也好，房价也在降，也有少数一些楼盘，仍然是在旺销。因此，开发商应该要有信心。

风之铃市场咨询机构副总经理陆涛则从昆明购房者消费行为方面为开发企业作了解读。陆涛认为，昆明的房市无论晚秋还是初冬，研究消费者的消费心理和消费行为是最重要的。

消费者的特征，首先是消费者处于年轻化的趋势，平均年龄在35岁左右。其次，购房群体平均在昆明居住8年多一点。8年是什么概念？可能刚到昆明来，有一定的事业基础，而希望稳定下来的。如果家在昆明的话，反而没肖急迫的购房需求。第三，昆明的购房群体每年的年收人，是4一5万元左右。

针对目前昆明楼市观望氛围严重的状况，陆涛认为，从购房者的购买力和购房目的来看，实际消费者还是原来的消费者，他的购买预期也没有减少，只是现在受大环境影响，使购房剖把购房时间延后了。所以实际上昆明消费者购房的情况仍然存在，关键是开发商如何练好自己的内功，把我们的产品做得符合市场的需求，真正笑到最后的，是有所准备的开发商。

律师

开发商要为开辟融资渠道做准备

■武侠云南八谦律师集团董事局主席、律师

云南八谦律师集团董事局主席武侠律师在论坛上作了开发商建立融资渠道所需要做的准备工作，以及所需要的改变为主题的发言，使在场的开发商获益匪浅。

武津师认为，在当前这样的形势下，拓宽融资渠道是开发商的当务之急。那么，开发商如何建立融资渠道，并要为此做些什么准备工作呢？首先，融资并不是很简单的，融资要做很多准备工作的。你没有钱，你要从其他地方融资，就要做好内功的倍炼。第一就是良好的法人治理结构。第二件事情，要有真实可靠的材料，要经得起审计。第三，公司要有清晰的发展战略和实施的规划。

第二要融资的话，要做理念上的准备，或者叫做融资房市的调整。以前开发商融资房市都是用资产去抵押，但以后可能会转向项目融资。合适的时候，开发商把股权卖出去，获得现金，然后来投资。

第三个准备工作，开发商要和大量的非银行的金融机构进行合作，比方说信托公司，比如说融资担保公司。我们的房地产公司可以考虑自己成立融资担保公司，解决公司融资难的问题。

第四，很多开发商都是以住宅为主的，简单的就是开发、拿地，销售。但是现在整个流程拉长，就出现问题了。因此现在商业地产开发是种比较好的模式。就商业地产来说，销售并不是它主要盈利的模式，资金主要回收是来收取租金等。

第五，引入战略合作伙伴的关系从昆明最近两年发展比较快的开发商来看，像星耀、泰兴隆等和其他公司合作，这些公司因为有了战略合作伙伴，它的发展特别快。这几年，几个项目做下来，一下扩大好几倍，实际上也是一种融资方式。

相关部门

对昆明楼市应有坚定信心

■李宏瑞；明市建设局副局长

作为昆明房地产主管部门，昆明市建设局李副局长作了精彩的总结发言。他认为，昆明楼市不会有太寒冷的冬天，无论消费者还是开发商，都应该对昆明楼市有足够的信心。

对于当前的房地产市场，李副局长认为，目前老百姓受到沿海地区高房价影响以后，认为昆明的房命走跌，但昆明房价目前是4000多元的均价，是一个相对合理的价格。第二，昆明的气候，决定了昆明人的性格，不热、不冷漠。昆明的房价也因此不可能与沿海的房地产市场相同，不会有严寒和酷暑。

对昆明楼市存在信心的原因在哪里？李副局长认为有4个原因，第一，昆明所处的地理位置讲正处于5小时经济区的中心，昆明是亚洲的经济中心。你从昆明出发，坐飞机5个小时，正好可以到达亚洲的四个方位角。第二，国家四大门户机场之一即将在昆明落成。这决定了昆明是通向南亚、东南亚、非洲以及南欧的枢纽城市。所以昆明城市的扩张是必然的。昆明的城市扩张需要住房。第三个方面，正因为昆明是一个枢纽城市，所以决定了它还是一个物流交通的中心地区。人流量必然加大，城市吸附能力也将增强。第四个方面，昆明就现阶段的房来讲，市中心最好的房子均价还不到一万元一平方米还有发展空间。

在坚定信心的同时，李副局长对开发企业提出了自己的建议。他认为，企业现在最需要的是对当前楼市做理性的恩考，要站在一个大棋盘上来思考问题，而不是站在某一个项目的局限上来讲这个问题。其次要做冷静分析。分析什么？分析昆明的房价处于什么位置。在这个基础上，开发商再科学决策，树立信心。昆明的房地产市场，一定不会像其他地方那些冷热不均。不冷不热的气候，昆明是最合适的。

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