http://esf.cd.soufun.com搜房二手房网 2008 年9 月2 日 云南信息报
昆明地产商在闹“钱荒”的舆论中，又迎来“当头一棒”：本月27日央行和银监会公布了《关于金融促进节约集约用地的通知》(简称《通知》)，进一步要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理。
“国家是从经济安全的全局性考虑，控制房市价格风险，是件好事。”云南大学教授俞光斗认为。同时有分析称，此举反映出管理层继续对房地产行业实施从紧政策，并且担忧银行的资产质量受到房地产市场的拖累。
一方面，房地产开发将越来越规范；另一方面，融资难度的加大，也让开发商们感觉到肩上的担子很是沉重。新一轮的房产“洗牌”或将到来。
银行紧缩地产贷款
贷款“新政”是在13家银行陆续发布中报，业内不约而同地提出对房贷项目的忧虑时发出的。《通知》于今年7月29日向各大银行发布，并于8月27日晚间正式上网公布。
《通知》要求，禁止银行向房地产开发商发放专门用于缴交土地出让款的贷款，审慎向逾期或延期项目发放贷款，并禁止向利用农村集体土地开发商业性房地产的项目发放任何贷款。通知共提出了12项细分要求，其中包括严格建设用地项目贷款管理、加强对部分优先项目的金融支持、强化金融监管等大项。
目前房地产开发商面临资本市场、金融体系双重融资渠道不畅的困难局面，对于此次监管层严格房地产信贷管理，市场部分人士认为，“监管部门主要是为了防范金融体系风险，银行贷款给开发商买地容易造成开发商大量囤地，推高土地价格，一旦价格回落，商业银行面临的风险加大。”
“现在银行对房地产开发商的贷款非常谨慎，遵循着总量控制、有保有压的思路来审批贷款，一些小的房地产开发商的融资就比较困难。房地产行业将会形成大开发商战略选择、小开发商面临淘汰的格局。”某商业银行信贷部负责人表示，这样，既可达到中央政府节地节能的要求，也能一定程度规避商业银行信贷风险。
但是，这一房贷“新政”对于房地产企业来说就不是什么好事了。
加剧房产商资金短缺
“在很多年前，国家就有‘向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款’施加限制的相关规定出台，现在出台的《关于金融促进节约集约用地的通知》只能说是对从前政策的强化和加强，避免市场上出现空手套白狼的做法。”星耀集团营销中心常务副总经理贺云飞对记者说。
昆明春融房地产开发有限公司营销总监杨鹏程表示，“短期来看今年地产界的情势很是严峻，接下来会有很长一段时间，昆明各大开发商的日子会很不好过。”这与云南财经大学房地产与政策研究中心副主任周大研的判断如出一辙。
“这将使不少开发商特别是中小开发商面临资金周转的严重困难。目前，多数房地产项目对按揭贷款还处于高度依赖的状态。严格了开发商向银行贷款的条件，再加上目前廉租房、经济适用房建设的大规模和高速度，其结果将在相当大的程度上降低购房需求，加剧房地产开发企业普遍的资金短缺。”周大研说。
同时，周大研判断，“新政”的出台将大大调高房地产行业的入市门槛，早些时候，那种“空手套白狼”的房地产经营等方式将要退出市场。《通知》禁止金融机构向房地产开发企业发放缴交土地出让金的贷款，也就是从根本上要求有一定的资本金才能做房地产开发商，没有达到相应的要求无法进入房地产，从而以此来提高房地产开发商进入市场的门槛。“有一块地就能够组建一个房地产开发公司”的历史将不会再重演了。
“新政”会推高房价？
每一次房产政策的出台，都会引起人们对房价的热议，这一次也不例外。
“国家从前年至今，出台了一系列房地产调控政策，但没有关于地价方面的措施，大部分是从资金链上卡住，实际上，强行增大发展商的资金成本，只能使房价向上推动，因为发展商也要有利可图才行。”一位不愿透露姓名的房地产人士说。在他看来，房价居高不下的最大原因是土地的价格过高，房地产商获利影响次之。目前全过程开发成本中，地价款占一半以上。
同时该人士认为，当前CPI指数高居不下，而住房需求旺盛，国家如果严厉限制地产开发，势必造成供求失衡，对于老百姓来讲，买房子仍然是遥远的梦想。如果国家想逼迫小开发商倒闭，那么最后剩下的有实力的公司一定会在区域内形成垄断，到那时，房子更是可望不可及了。
对此，周大研认为，任何政策的出台，在价格和数量上对供求双方的影响是多方位的，因此，房价的短期走势难以推测。但可以预见的是，主营业务为房地产的上市公司、融资能力强大的房地产企业将会有良好的市场表现。
带来新一轮地产“洗牌”？
“新政的出台，就是一场新的洗牌运动，大浪淘沙后，资金链充足的地产企业能够存活下来，而资金不足、小的一些地产企业难免退出市场，这对于昆明的地产行业来说是件好事，从而更加规范市场的发展，避免城市过度开发。”杨鹏程认为。
一连串的房产政策已经显现出效果：“实力弱的企业难以获取资金，自然就难以生存，据我所说，去年在昆明市的房管部门年检的地产企业约900余家，而今年年检的仅剩300多家，可以看出，前期的银根紧缩，已经起了一定作用”，贺云飞表示。
昆明万辉房地产开发有限公司副总经理黄建农认为，对于单个项目融资的房地产企业来说，以后的融资也将更加困难，同时杨鹏程表示，银行融资门槛受限，那房地产企业融资渠道也会转移，比如说向信托、基金、理财方向，同时，民间一些行业也拥有大量的资金，如矿产业，从另一个角度来说，也促进了其他融资渠道的发展 。
“未来各种房地产调控政策还会向纵深方向发展，房地产市场的最大竞争将是融资的竞争，大规模的资产重组、五花八门的融资方式和营销方式必将纷纷登台亮相。新一轮政府与开发商、开发商与银行、开发商与购房者的博弈将全方位展开。”周大研总结道。
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