http://esf.cd.soufun.com搜房二手房网 2008 年5 月21 日 黄清林 长城证券
随着5月销售旺季的到来，各地开发商趁着"5.1春交会"的机会加大了推盘力度，从我们监测的几个城市的成交情况来看，最近两周销量总体上也出现了不同程度的上升。但总体来看，市场并未出现井喷行情，各地成交量只是勉强达到3月下旬高峰期的水平，市场在传统的销售旺季仅出现出了弱势反弹行情，调整将不可避免的进入下半年。
房地产行业07年的预收账款占营业收入的53%，假如08年的预收账款占营业收入的25%，若08年营业收入要保持20%的增长率，可以承受实际销售收入（含预收账款）下降22.4%的幅度。目前北京、广州、深圳、武汉等地销量下降幅度远高于22.4%，上海、天津也有近20%的降幅。虽然各城市房屋价格总体上较07年要高，但08年营业收入要实现20%的增长目标还需要下半年的销量状况明显好转。因此我们认为这一增长目标可能问题不大，但存在一定的压力。但若要求09年营业收入再增长20%，假设预收账款占营业收入20%的比重，09年实际销售收入需增长47.2%，这还未考虑成本上升带来的利润增长压力，因此09年的业绩增长在目前看来，显然存在一定的不确定性。
鉴于上述对行业的谨慎态度，我们认为房地产行业的整体性买入机会还需等待。房地产行业目前的PE在18-20倍之间，估值的确较低，但这也反应了市场对行业09年业绩的担忧，因此有其合理性。我们认为，在行业走势尚不明朗的情况下，应该寻找业绩增长较为确定的地产股。同时，地产股近期走势与房地产市场的短期走势呈现较强的相关性，激进的投资者可以适当把握阶段性的机会。综上所述，维持对行业"谨慎推荐"的投资评级，个股方面，推荐万科、冠城大通、招商地产、保利地产。
一、我们的观点
1.1五月弱势反弹，楼市调整步入下半年
随着5月销售旺季的到来，各地开发商趁着"5.1春交会"的机会加大了推盘力度，从我们监测的几个城市的成交情况来看，最近两周销量总体上也出现了不同程度的上升。具体来看，由于成交数据备份滞后的原因，各地5.1期间成交量并未放大，而是在5.1之后的一周出现了成交量大幅上升的情况，但该周的新增供应量基本上都出现了大幅下跌的情况，后市不容乐观。总体来看，市场并未出现井喷行情，各地成交量只是勉强达到3月下旬高峰期的水平，市场在传统的销售旺季仅出现出了弱势反弹行情，调整将不可避免的进入下半年。
一线城市中，北京成交量略有上升，价格继续上涨。但08年一季度，北京现房成交72万平米，期房成交102万平米，总成交面积174万平米，较07年一季度总成交面积322.75万平米（现房87.18万平米，期房235.57万平米）下跌了46%。深圳4月份的房价环比下跌12.4%，达到去年3月份的水平，1-4月份的销量同比下降66%。上海情况相对要好，但在房价继续上涨的情况下，成交量出现下降趋势，初步统计，4月份成交面积约140万平米，较3月份下降17%，较去年同期下降25.8%，量价背离现象加剧。
二线城市中，杭州、武汉、厦门成交量有所上升，但这并不意味着这些城市已经回暖。杭州同期推盘量的增长幅度远大于成交量的增长幅度，武汉、厦门也并未出现明显市场回暖的迹象，市场观望气氛依然浓厚。天津、重庆近两周的销量则有所下降，这两个城市在前期的表现相对要乐观，而现在看来，观望情绪有加剧迹象。
值得注意的是，深圳市场在短期内从价格高涨时的供不应求转向价格下跌过程中的供大于求，以事实证明房地产行业具备需求弹性大的特点。目前上海、北京等大城市价格继续在上涨，乐观者也用供不应求来支持其房价将继续快速上涨或者肯定不会下跌的观点，但忘记了市场一旦出现调整，大量需求（投资退出，自住推迟）在短期内将突然消失，从而使市场迅速转向供大于求。
1.2寻找确定性个股，把握阶段性行情
房地产行业07年的预收账款占营业收入的53%，假设08年的预收账款占营业收入的25%（由于会计法规要求在竣工验收并入伙后才能确认收入，从销售到确认收入需要一段时间，所以预收账款一定会存在，不可能全部结转，03、04年预收账款约占营业收入的30%），若08年营业收入要保持20%的增长率，可以承受实际销售收入（含预收账款）下降22.4%的幅度。目前北京、广州、深圳、武汉等地销量下降幅度远高于22.4%，上海、天津也有近20%的降幅，虽然各城市房屋价格总体上较07年要高，但08年营业收入要实现20%的增长目标还需要下半年的销量状况明显好转。因此，我们认为这一增长目标可能问题不大，但存在一定的压力。但若要求09年营业收入再增长20%，假设预收账款占营业收入20%的比重，09年实际销售收入需增长47.2%，这还未考虑成本上升带来的利润压力，因此09年的业绩增长在目前看来，显然存在一定的不确定性。
鉴于上述对行业的谨慎态度，我们认为房地产行业的整体性买入机会还需等待。房地产行业目前的PE在18-20倍之间，估值的确较低，但这也反应了市场对行业09年业绩的担忧，因此有其合理性。我们认为，在行业走势尚不明朗的情况下，应该寻找业绩增长较为确定的地产股。同时，地产股近期走势与房地产市场的短期走势呈现较强的相关性，激进的投资者可以适当把握阶段性的机会。综上所述，维持对行业"谨慎推荐"的投资评级，个股方面，推荐万科、冠城大通、招商地产、保利地产等。
二、政策及热点评述
2.1深圳、广州叫停楼市分期首付
主要内容及点评：
4月份，深圳宝安区航程国际公寓推出优惠措施：只需要首付一成就可以办理按揭供楼手续，另外一成首付由开发商先期垫付，到交楼之日再补齐。龙岗区的龙翔花园也推出赠送一半首付的优惠活动。此外，广州在4月份及5.1期间也出现了类似的分期首付的促销活动。分期首付的促销活动被媒体报道后，引起了银行监管部门及政府相关部门的注意。深圳市国土房管局已于近日正式叫停分期首付，并向全市房地产开发企业发文，禁止分期首付行为，上述促销楼盘随后也停止了垫付首付款的行为。同样，广州市国土房管局在4月29日首次明确表示，禁止分期首付等违反国家房贷政策的销售形式，并在"五一"期间组织专项检查。在随后进行的大规模检查中，广州市国土房管局勒令3家开发商停止采用"开发商垫付一两成首期款，买家分期首付"的方式促销楼盘。于此同时，广东银监局已开始对商业银行住房贷款情况进行摸底调查。
"房贷新政"后，深圳、广州成为此次房地产行业调整的重灾区。由于投资者退出楼市，而房价过高导致有效需求不足，加上市场预期发生变化，因此，尽管房价不断下跌，但成交仍然较为清淡，看房的远比买房的多。为此，开发商针对这部分购买力不足的需求者推出"分期首付"的促销手段，意图降低购房门槛，从而促进销售。与直接降价相比，损失的仅仅是垫付款的资金利息，相对小的多。
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