http://esf.cd.soufun.com搜房二手房网 2008 年5 月21 日 杨国华 宏源证券
周报要点
深圳、广州成交量大幅上涨，其它城市成交量依然低迷。本报告数据多数采集至2008年5月前两周。按照我们对不同区域的10个城市成交量的跟踪发现：深圳、广州一改昔日低迷状况，成交量大幅上升，环比增长一倍以上，同比实现了正增长；但除此两个城市之外，其它城市5月楼市表现依然低迷。
价格调整促使成交量上涨。从深圳、广州的新房成交价格指数的变化情况来看，我们认为，成交量的大幅上涨应该归因于连续数月的价格下调。
楼市整体回暖需要价格的重新定位。如果把房地产市场需求分为刚性需求和投资需求的话，显然，由于政府抑制投资需求的政策短期不会改变，因此投资需求很难出现大幅上升。所以，我们认为，整体楼市回暖还是将寄希望于刚性需求的回升。而刚性需求的刺激势必需要价格的重新定位，否则楼市整体回暖在未来将很难出现。
开发商资金困境将加速房价高位下调。2008年一季度商品房施工面积累计量已经达到2007年全年的67.2%。而一季度的房地产开发累计资金来源仅为2007年全年的24.76%，单位新开工面积和单位施工面积的到位资金均呈现下降。可见，房地产企业的开发资金趋于紧张。若在未来信贷继续紧缩的情况下，房地产企业通过销售回笼资金的要求将日益强烈，房价高位下调以促进成交的可能性加大。
房价存在下行需要，但出现非理性深跌的可能性应该不大。我们从房地产企业资金回笼的角度做了两种假设，认为未来房价存在下行风险但不会出现深跌。同时，由于房地产需求依然存在且非常旺盛，因此，房价适当调整仍然会有较强成交量来支撑，深圳和广州5月交易量的大幅上涨应该是个例证。
楼市成交量和成交价格缺乏配合，房地产"市场底"尚未形成，房地产板块走出强势尚需时日。
一、主要大中城市房地产市场成交情况
本报告数据多数采集至2008年5月前两周。按照我们对不同区域的10个城市成交量的跟踪发现：珠三角的深圳、广州一改昔日低迷状况，成交量大幅上升，环比增长一倍以上，同比甚至实现了正增长；但除此两个城市之外，其它城市5月楼市表现依然低迷。
环渤海区域
北京：在3月成交量大幅上升之后，4月北京再度出现萎靡，5月前两周住宅成交量较4月周均成交量有所上升。但同比而言，5月前两周周均成交套数较07年5月降幅为24.66%。
从商品房价格来看，按照发改委公布的价格指数，4月新建商品住房销售价格指数同比增幅继2007年10月以来，呈回落趋势；环比增幅0.2%，为自2007年以来最低。
天津：5月前两周的天津依然没有走出4月的低迷，成交量继4月继续走低，住宅周均成交面积同比大幅下降，降幅达到42.66%。
从商品房价格来看，按照发改委公布的价格指数，4月新建商品住房销售价格同比增幅较2008年3月增大0.3个百分点；环比增幅回落0.2个百分点。
长三角区域
上海：经过3月成交量的大幅上涨之后，4月的上海楼市上升势头不在。进入5月，前两周住宅周均成交套数较4月有一定程度放大，但同比仍然大幅萎缩，降幅达到31.7%。
从商品房价格来看，按照发改委公布的价格指数，2008年以来，新建商品住房销售价格同比下降0.1个百分点，环比增幅上升0.1个百分点。
杭州：自进入08年来，杭州房地产交易持续呈现低迷状态，5月前两周商品房周均成交量同比降幅高达54%。
从商品房价格来看，按照发改委公布的价格指数，2008年4月，新建商品住房销售价格指数同比增幅维持在3月的水平，但环比增幅较3月提高0.2个百分点。
苏州：5月苏州商品住宅周均成交较4月有所放大，但同比07年5月降幅依然为22.6%。
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