房贷族应选对还款方式

http://esf.cd.soufun.com搜房二手房网 2008 年4 月29 日刘洋转载

[摘要] 今年，受国家宏观调控政策的影响，循环贷、转加按等高风险房贷业务淡出了市场，但在房贷首付相同、贷款利率固定等诸多规定动作下，各家银行房贷业务的还款方式并未“齐步走”。

贷款买房前先算还款账。

今年，受国家宏观调控政策的影响，循环贷、转加按等高风险房贷业务淡出了市场，但在房贷首付相同、贷款利率固定等诸多规定动作下，各家银行房贷业务的还款方式并未“齐步走”。近一段时间，沈城各家银行主推双周供、宽限期等多种房贷还款方式，以满足不同房贷客户的需求。值得“房贷族”研究的是，不同还贷方式的贷款利息也有差异，如果设计得当，省上几万元的房贷利息不成问题。

怎样挑选最适合自己的房贷还款方式？本报邀请理财专家帮房贷客户算算账。为了方便对比，我们设定贷款的基本条件相同，即贷款人申请的为首套住房贷款，享受基准利率下浮15％的优惠政策，2008年5月15日为贷款发放日，贷款金额为30万元，贷款年限为20年。

【参考基准】

普通还款：还款利息243616元

大多数房贷客户选择的还款方式为等额本息还款法，即每月均摊贷款本金和总利息，各月还款金额相同，这种情况下，30万元20年的房贷，按5年期以上贷款优惠利率6.66％计算，每个月的还款金额为2265.07元（还款期内每月所还款本金由少到多、利息由多到少），20年（240期）后共偿还银行贷款利息243616元，本息合计为543616元。

【省息方式】

双周供：还款利息202398.32元

双周供还款将原等额本息月供对半分开加快还款，还款者可以在基本不增加还款压力的情况下，以较短的时间提前偿还贷款本息，可减少利息支出。

采用这种还款方式，30万元贷20年，每期（双周）还款1132.53元，还款总额为502398.82元，其中利息202398.32元。另外由于每月的实际天数要比四周多出0－3天，全年实际还款为26期，与正常相比多出两期，因此采用双周供的方式，30万元20年房贷，实际还款仅需要18年，与普通贷款相比节省两年时间。

□适合人群：对收入较为稳定和均衡者较为适合，在不增加每月还款压力的前提下，如果有额外收入来源，可以通过小额提前还款来节省利息。

分阶段：还款利息195424元

不同的银行对这种还款方式的叫法不同，但大致核心为，客户可以根据自己的经济能力和资金规划，将还款期限分为若干段，在每段内设计不同的还款金额。如果设计精准的话，这种还款方式可以节省利息支出。

同样是30万元贷20年，如果客户贷款前期手头较紧，可依次将贷款分成12期（1年）、48期（4年）、60期（5年）和120（10年）期四段，而阶段内依次偿还本金0.1万元、6万元、12万元和11.9万元。每期实际还款额等于阶段内每期还款额与阶段外未归还的所有本金在当期产生的利息之和，20年后各阶段累计支付利息为195424元，本息合计为495424元。

□适合人群：该种方式方便之处在于可适当调节借款人在资金使用上的灵活性，合理安排资金的“松”“紧”，尤其适用于创业之初的年轻人。

等额本金：还款利息200632元

又叫利随本清，是各家银行较为普遍的还款方式，每月所还本金固定，利息逐月减少。

30万20年房贷，每月归还本金1250元，首月利息最高为1665元，还款金额为2915元，末月利息为6.94元，还款1256.94元。20年后，共还利息200632元，本金合计500632元。

适合人群：工资收入高、想节省利息支出，但不想提前还贷的购房者。

“气球贷”：5年省息852元

办理该贷款的客户，可以选择一个较短的贷款期限（3年或5年），但以较长的期限（如10年、20年或30年）来计算月供，剩余本金到期一次偿还。

以30万元20年按揭为例，客户可以申请5年的气球贷，则可按照相对20年利率（6.66％）较低的5年期贷款利率6.58％来计算还款，前5年每月的还款金额为2250.87元，到“气球贷”末期一次性归还本金257929元。5年共还利息92144.5元。如果采用正常还款方式，想在5年后一次性提前还贷，前5年每月的还款金额为2265.07元，每月利息支出多出14.2元，5年后多支出利息852元。

适合人群：计划持有房产期限较短的客户，譬如很多客户会在一定周期内换房，卖房的时候自然就会把剩余贷款还掉；预期未来收入会有大幅增加的客户，由于收入增加他们在“气球贷”到期前或期末一次性清偿剩余本金。

【缓时方式】

宽限期：还款利息261411元

房贷发放后，在合同约定的时期内，借款人只需每月支付利息，暂不归还贷款本金。待宽限期结束后，再按合同约定的等额本金或等额本息方式还本付息。目前各银行宽限期有1年（12期）、2年（24期）、3年（36期）等不同。

如客户申请宽限期1年，则贷款期限为21年。在宽限期内借款人只付息不还本，每月偿还利息从1650元到1630元不等。宽限期满，借款人开始还本付息；30万元贷20年，每月正常还款为2265.07元。借款人事实上要为本金多支付一年的利息19775元，总还款利息为261411元。

适合人群：这种还款法能减轻前期还款压力，特别适合购房时用完积蓄，又要装修、举办婚礼等资金实力不足、而后期收入前景看好的购房者。

责任编辑/liujia.cd

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