http://esf.cd.soufun.com搜房二手房网 2008 年4 月26 日 潘祥海 江南时报
管理： 第三方存管可封堵“黑洞”
楼市异变之下的中介市场，是一个急需监管和自律的市场。
房产中介老总轻易携客户巨额房款潜逃，充分暴露了当前二手房市场在资金监管方面存在巨大漏洞。南京市房产局相关人士告诉记者，其一，房款经中介公司过手时，客户资金与中介公司自己的资金并不分账户管理。这就导致客户购房资金事实上处于中介公司的独立控制状态，在交付卖家之前，“想怎么花就怎么花”。
目前，在二手房市场，中介公司接收客户房款的通常流程分两种：一种是门店业务员首先将房款移交给分行经理，由分行经理转交给区域经理，这个时间大约是3天。之后，区域经理将款项直接打到中介总部的指定资金账户上。大多数中小房产中介都采用这一流程。事实上，买房人的资金在各流转环节随时都有可能发生流失。另一种是，一些规模较大的房产中介在过手二手房交易资金时，由客户通过POS机将钱款直接划入公司账户，避免业务员接触现金，交易的安全度稍高。 但多数中介公司都没有设立独立的专款账户，而是将客户资金与公司日常运作资金放在同一账户上。
其二，房款在中介手中滞留时间过长，又缺乏有效监管，在股市火热的情况下，中介公司利用房产交易办理手续的时间差，擅自动用客户资金“打新股”、甚至炒股的情况日益增多。
而对交易资金的疏于监管，正是房产中介卷款潜逃事件屡禁不止的原因所在。事实上，中介公司根本不具有承担监管交易资金安全风险的能力。记者了解到，房产中介公司的注册资金和固定资产一般都不大，其注册资金和固定资产总额与每月公司账户上进入的资金量相比，是小巫见大巫。对于绝大多数房产中介而言，一旦公司内部员工卷走房款，或者房款被挪作投资亏本，中介公司自身无力偿还。这就要求在二手房市场建立交易资金第三方监管制度，即引入证券市场的第三方存管模式——股民资金不是存放在证券公司的账户上，而是存放在银行；银行作为无利害关系的独立第三方，存管客户资金。
针对这种情况，南京市房管局产权市场处专门制定了《南京市存量房交易资金监管办法》，并于去年9月正式实施。这笔资金是如何监管的呢？这一程序分为“两步”走：第一步，买卖双方在二手房交易交件登记的同时，与南京市房地产交易市场签订二手房交易资金监管协议，买方将购房款存入交易市场的指定账户；第二步，房屋登记机关核准后，对买房人过户发证，买方领取产权证后，卖房人可凭资金监管的凭证及身份证件向交易市场申请支取房款，在这一过程中，中介公司不得以任何理由触碰房款。
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