商住二手房市场小税费高投资需谨慎考虑
《广厦时代》读者李女士咨询如何出售40、50年产权的商住两用房，出售这类房子与出售70年产权住宅有何区别？为此，《广厦时代》向中原地产咨询了相关情况，并详细解答有购买或出售二手40、50年产权商住两用房的读者在交易过程中将会面临的一些问题。
40、50年和70年产权反映的是当时土地规划的用途不同，40、50年产权的一般为商业立项，70年产权的规划用途为住宅。在购买40、50年产权和70年产权的二手房屋时购房流程并无不同，但在其交纳税费额度上有所不同，40、50年产权房屋需交纳3%的契税，70年产权房屋根据建设房屋档次（普通住宅或非普通住宅）不同，交纳的契税为1%或1.5%。
●交易税费有差别
40、50年产权的商住两用房与70年产权的住宅，在二手房交易流程中都是一样的，只是在税费方面有差异。如下表举例所示，首次购买一套普通住宅比购买一套与之成交相关条件均相同的商业立项的商住两用房，交易税费节省了总房款的4.6%。
假设卖方交纳税费均由买方支付：
案例：首次购买一套商业立项的商住两用房与一套普通住宅，假设两者成交相关条件均相等：面积90平方米，单价18000元/平方米，三环四环之间，房龄满2年未满5年，总价为162万元，业主原购入价为117万。
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购买或出售40、50年产权商住两用房应该在交易过程中注意哪些细节
40、50年产权商住两用房一般为公建产权，开发商一般会将其建设成为小户型房屋，以其低总价来吸引投资者，比较适合年轻置业者作为过渡性房屋使用。
40、50年产权的住宅养房费用比较高，若50年产权土地当时规划用途为写字楼的，其水电费是按照写字楼标准征收的，远高于住宅项目的水电费用，停车费也高；有些项目可能不能引入天然气管道，只能用电代替天然气，也会加大生活成本。
最后，因为产品规划是公建或商用，不受“住宅禁商”的限制，居住者可能会受到在此办公企业的干扰，损失居住的私密性。
投资二手40、50年产权商住两用房并不合适
根据中原三级市场研究部数据显示，目前40、50年产权的商住两用房在二手房市场中的比例不到1%，交易需求很小，成交量也很低。一来是因为产权年限的限制，二来则是交易中税费太高。而且经过考察，40、50年产权商住两用房在销售时，与周边70年产权的二手住宅价格不相上下。因此如果不是需要注册公司等需求，投资二手40、50年商住两用房还是需要谨慎考虑的。
